Si tratta di un immobile commerciale o privato?

Un immobile utilizzato per oltre il 50% per affari è considerato come un edificio commerciale. Ma l’imprenditore è tenuto a pagare un affitto.

Nel caso d’immobili utilizzati sia commercialmente che privatamente, va considerato lo scopo principale: se l'immobile è utilizzato per più della metà a scopo commerciale, le autorità fiscali lo trattano come immobile commerciale (cosiddetto metodo della preponderanza).

Tuttavia, il titolare che abita nell'immobile commerciale deve pagare all'azienda un affitto adeguato. Se le spese di locazione non sono conformi al mercato, le autorità fiscali provvedono alla compensazione, vale a dire ad aggiungere entrate supplementari al risultato d'esercizio.

Un'eventuale vendita dell'immobile commerciale può diventare molto cara in alcuni cantoni, perché le imprese devono pagare le imposte sull'utile netto come utile di capitale. I privati invece sono tenuti a pagare solo l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, che di norma è più economica.

Vanno considerati i seguenti aspetti fiscali:

  • Alla vendita d’immobili appartenenti alla sostanza commerciale, per le autorità fiscali è di rilievo la distinzione tra valore contabile e valore venale. Tale differenza viene tassata come reddito imponibile. La Confederazione e alcuni cantoni riscuotono su quest'ultima imposte sul reddito o sull'utile. Altri cantoni, oltre, all'imposta cantonale sul reddito, tassano questa differenza anche con l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Consiglio: pertanto gli immobili dovrebbero essere separati a tempo debito dalla sostanza commerciale e affittati alla società anonima.

  • Spesso conviene anche effettuare una netta separazione giuridica tra parte commerciale e privata, ad esempio, acquistando la parte adibita ad uso privato come proprietà per piani o trasferendola al coniuge. Tuttavia, così facendo questa parte dell'immobile non può più essere ammortata.

Ultima modifica 14.10.2015

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