Geschäftsliegenschaft oder Privatliegenschaft?

Ein Gebäude, das zu mehr als 50% für geschäftliche Zwecke genutzt wird, gilt als Geschäftsliegenschaft. Wer dort auch wohnt, muss jedoch Miete zahlen.

Bei geschäftlich und privat genutzten Liegenschaften kommt es steuermässig auf den Hauptzweck an: Wird das Gebäude zu mehr als der Hälfte geschäftlich genutzt, so erfassen es die Behörden als Geschäftsliegenschaft (so genannte Präponderanz-Methode).

Allerdings muss die Inhaberin oder der Inhaber, der in der eigenen Geschäftsliegenschaft wohnt, dem Geschäft eine angemessene Miete zahlen. Sind diese Mietkosten nicht marktkonform, wird die Steuerbehörde dies kompensieren, also als zusätzliche Einnahmen beim Geschäftsergebnis dazuschlagen.

Ein allfälliger Verkauf der Geschäftsliegenschaft kann in einigen Kantonen teuer werden, weil dort Unternehmen den Nettoerlös als Kapitalgewinn versteuern müssen. Private hingegen müssen bloss die Grundstückgewinnsteuer bezahlen, die in aller Regel günstiger ist.

Folgende steuerliche Überlegungen sollten daher beachtet werden:

  • Beim Verkauf von Liegenschaften aus dem Geschäftsvermögen ist für die Steuerbehörde die Differenz zwischen Buch- und Verkehrswert relevant. Diese wird als steuerbares Einkommen taxiert. Der Bund und einige Kantone erheben darauf Einkommens- bzw. Gewinnsteuern. Weitere Kantone belegen den Betrag zusätzlich zur kantonalen Einkommenssteuer mit der Grundstückgewinnsteuer.

Tipp: Immobilien sollten darum vom Eigentümer rechtzeitig aus dem Geschäftsvermögen ausgegliedert und der Aktiengesellschaft vermietet werden.

  • Oft macht auch eine klare juristische Abgrenzung zwischen Geschäfts- und Privatteil Sinn, indem man beispielsweise den privat genutzten Gebäudeteil als Stockwerkeigentum aus der Firma herauskauft oder auf den Ehepartner überträgt. Dann allerdings lässt sich dieser Teil der Liegenschaft nicht mehr abschreiben.

Letzte Änderung 12.10.2015

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